Aurinkopaneelit vuokratussa toimitilassa herättävät saman kysymyksen lähes jokaisessa vuokraneuvottelussa: kuka maksaa investoinnin ja kuka saa siitä hyödyn? Vuokralaiselle tärkeintä on edullisempi sähkö. Vuokranantaja ajattelee kiinteistön arvoa ja energialuokkaa. Tämä artikkeli käy läpi, miten aurinkosähkön hyöty jakautuu eri sopimusmalleissa, mitä vuokrasopimukseen pitää kirjata ja milloin hanke ei kannata kummallekaan osapuolelle.
Miksi aurinkosähkö vuokratilassa on sopimuskysymys eikä tekninen kysymys
Tekniikka on nykyään helppo osa. Kattoon asennettu järjestelmä maksaa yritysmittakaavassa tyypillisesti noin 800-1 300 € kilowattipiikiltä (kWp), ja Etelä-Suomessa yksi kWp tuottaa vuodessa noin 850-950 kWh. Oulussa ja Rovaniemellä tuotto jää hieman pienemmäksi, mutta kevään ja kesän pitkät päivät paikkaavat eroa yllättävän paljon.
Vaikeampaa on ajoitus. Paneelien käyttöikä on 25-30 vuotta, kun toimitilan vuokrasopimus kestää usein 3-5 vuotta. Tähän epäsuhtaan kaatuu suurin osa vuokratilojen aurinkohankkeista. Vuokralainen ei halua maksaa laitteesta, jonka takaisinmaksuaika on 10-14 vuotta. Vuokranantajalla taas ei ole syytä investoida, jos säästö näkyy vain vuokralaisen sähkölaskussa.
Kolme mallia: kuka investoi ja kuka hyötyy
Vuokranantaja investoi ja hyöty sisältyy vastikkeeseen. Tämä on yleisin malli monen vuokralaisen kiinteistöissä, kuten toimistotaloissa ja yrityskeskuksissa. Aurinkosähkö kuluu kiinteistösähkönä esimerkiksi ilmanvaihtoon, hisseihin ja yhteisten tilojen valaistukseen. Vuokralainen hyötyy välillisesti, jos ylläpitovuokra tai sähkövastike pysyy kurissa. Siksi kannattaa tarkistaa, miten kulut jaetaan ja näkyykö säästö oikeasti kokonaishinnassa. Aiheesta lisää artikkelissa vastikkeet ja sivukulut liiketilan kokonaishinnassa.
Vuokranantaja investoi ja myy sähkön vuokralaiselle. Kiinteistön sisäinen hyvityslaskenta on mahdollistanut vuodesta 2023 alkaen sen, että aurinkosähkö jaetaan useamman käyttöpaikan kesken jakeluverkonhaltijan mittauksen kautta. Vuokralainen maksaa sovitun hinnan, joka on yleensä markkinahintaa halvempi, ja vuokranantaja saa investoinnilleen tuoton. Malli toimii hyvin pitkissä sopimuksissa ja logistiikkakiinteistöissä, joissa on yksi suuri käyttäjä.
Vuokralainen investoi itse. Tämä on järkevää lähinnä silloin, kun vuokrasopimus on vähintään 10 vuotta tai siinä on vahva optio jatkoon. Kyse on muutostyöstä, joten siihen tarvitaan vuokranantajan kirjallinen lupa. Samassa yhteydessä on sovittava, kenelle järjestelmä jää vuokrasuhteen päättyessä. Periaatteet on käyty läpi artikkelissa toimitilan remontti vuokralaisena.
Käytännön esimerkki: varastohalli Vantaalla
Ajatellaan tyypillistä tilannetta. Tukkukauppa vuokraa Vantaalta noin 3 000 neliön varastotilan, jossa on kylmävarasto ja sähkötrukkien latausasema. Kattoon mahtuu 100 kWp:n järjestelmä, joka maksaa noin 90 000-110 000 € ja tuottaa noin 90 000 kWh vuodessa.
Koska kylmälaitteet käyvät juuri aurinkoisina kesäpäivinä, lähes kaikki sähkö kuluu omassa käytössä. Jos sähkön kokonaishinta siirtoineen ja veroineen on noin 10-12 c/kWh, säästö on vuodessa 9 000-11 000 €. Takaisinmaksuaika on silloin noin 9-11 vuotta. Vuokralaisella on kuitenkin viiden vuoden määräaikainen sopimus, joten järkevin ratkaisu on, että vuokranantaja investoi ja vuokralainen ostaa sähkön kiinteällä hinnalla. Samalla pidennetään vuokrasopimusta kolmella vuodella. Molemmat hyötyvät: vuokranantaja saa pidemmän vuokrasuhteen, ja vuokralainen saa ennustettavan sähkön hinnan.
Toimistotilassa sama laskelma näyttää huonommalta. Neliötä kohti on vähemmän kattopinta-alaa, ja kulutus painottuu talveen.
Myytti: ylijäämäsähkön myynti verkkoon tekee järjestelmästä kannattavan
Moni olettaa, että kesän ylijäämäsähkö tuo hyvän lisätulon. Käytännössä Suomen pörssisähkön hinta on aurinkoisina kesäpäivinä keskipäivällä usein lähellä nollaa ja välillä jopa negatiivinen. Verkkoon myydyn sähkön arvo jää siis murto-osaan siitä, mitä itse käytetty sähkö säästää.
Siksi ammattilainen mitoittaa järjestelmän kulutuksen eikä kattopinta-alan mukaan. Kannattavuutta arvioidessa katsotaan ensin tilan tuntikohtainen kulutus huhti-syyskuussa. Viikonloppuisin tyhjillään oleva toimisto hyötyy pienemmästä järjestelmästä kuin seitsemänä päivänä viikossa toimiva tuotantotila.
Mitä vuokrasopimukseen pitää kirjata aurinkopaneeleista
Epämääräinen sopimus aiheuttaa riitoja yleensä vasta vuosien päästä, kun joku muuttaa pois. Kokenut neuvottelija varmistaa, että ainakin nämä asiat on kirjattu:
- järjestelmän omistus ja mitä sille tapahtuu, kun vuokrasuhde päättyy (lunastus, purku tai jättäminen korvauksetta)
- vastuu huollosta, vakuutuksesta ja vikojen korjauksista
- katon korjaukset ja kuka maksaa paneelien irrotuksen niiden ajaksi
- sähkön hinnoittelu ja sen tarkistusperuste, jos vuokralainen ostaa sähkön
- tuotantotietojen jakaminen ja oikeus käyttää niitä vastuullisuusraportoinnissa
Viimeinen kohta jää usein huomiotta, vaikka se kiinnostaa yhä useampaa yritystä. Vastuullisuusraportointia tekevä vuokralainen haluaa kirjata uusiutuvan sähkön omaan hiilijalanjälkeensä, ja vuokranantaja haluaa samaa tietoa kiinteistön raportteihin. Kannattaa sopia etukäteen, kumpi saa merkitä tuotannon omiin raportteihinsa.
Yleisimmät virheet aurinkohankkeessa vuokratilassa
Ensimmäinen virhe on asentaa järjestelmä tarkistamatta katon kuntoa. Jos 25 vuotta vanha bitumikate pitää uusia viiden vuoden kuluttua, paneelien irrotus ja uudelleenasennus maksaa helposti 10-20 % alkuperäisestä investoinnista. Katto on järkevää korjata ennen asennusta.
Toinen virhe on unohtaa luvat. Toimenpideluvan tarve vaihtelee kunnittain. Esimerkiksi Helsingin ja Tampereen rakennusjärjestykset käsittelevät asiaa eri tavalla, ja suojelluissa tai kaavallisesti arvokkaissa kortteleissa kuten Porvoon vanhassa kaupungissa ehdot ovat tiukemmat. Rakennusvalvonnalta kannattaa kysyä ennen tarjouspyyntöjä.
Kolmas virhe on laskea säästö pelkän energian hinnan mukaan. Vuokralaisen kannattavuus riippuu siitä, maksaako hän sähkönsä omalla sopimuksellaan vai vuokranantajan kautta tasaerinä. Jos sähkö sisältyy vuokraan kiinteänä summana, vuokralainen ei saa paneeleista suoraa hyötyä lainkaan, ellei sopimusta muuteta.
Energialuokka ja kiinteistön arvo vuokranantajan näkökulmasta
Vuokranantajalle aurinkopaneelit ovat usein enemmän kiinteistön kilpailukykyä kuin sähkölaskun pienentämistä. Paikan päällä tuotettu uusiutuva energia parantaa rakennuksen E-lukua ja voi nostaa energialuokkaa. Isot vuokralaiset vertaavat tätä yhä useammin kilpaileviin tiloihin. Lue lisää energiatodistuksen luokasta ja sen merkityksestä.
Hyöty on suurin kiinteistöissä, joissa on paljon kattopintaa ja vähän varjostusta, kuten Kolmenkulman, Aviapoliksen tai Lahden Askonalueen kaltaisten yritysalueiden halleissa. Kantakaupungin kerrostalon kivijalkaliiketilassa aurinkosähköllä on vain vähän merkitystä vuokralaiselle.
UKK
Saako vuokralainen asentaa aurinkopaneelit vuokratilan katolle?
Vain vuokranantajan kirjallisella luvalla. Katto kuuluu kiinteistön rakenteisiin, ja asennus on muutostyö. Luvassa on sovittava omistuksesta, vastuista ja siitä, mitä järjestelmälle tapahtuu vuokrasuhteen päättyessä.
Kannattavatko aurinkopaneelit lyhyessä vuokrasopimuksessa?
Vuokralaisen omana investointina ne kannattavat harvoin, jos sopimus on alle 8-10 vuotta. Vuokranantajan investoimana ja sähkönmyyntisopimuksella toteutettuna ne voivat kannattaa myös lyhyemmässä vuokrasuhteessa.
Pitääkö aurinkosähköstä maksaa sähköveroa?
Alle 100 kVA:n järjestelmässä omaan käyttöön tuotettu sähkö on pääsääntöisesti vapaa sähköverosta. Suuremmissa järjestelmissä ja kiinteistön sisäisessä jakamisessa tilanne kannattaa tarkistaa verkkoyhtiöltä ja Verohallinnolta.
Aurinkosähkö kannattaa, kun hyöty jaetaan sopimuksella
Aurinkopaneelit voivat hyödyttää sekä vuokralaista että vuokranantajaa, mutta vain jos hyödyn jakamisesta on sovittu ennen asennusta. Paras lopputulos syntyy yleensä, kun vuokranantaja investoi, vuokralainen ostaa sähkön tai hyötyy alemmista vastikkeista ja vuokrasopimuksen pituus sovitetaan investoinnin takaisinmaksuaikaan. Laske ensin oma kesäaikainen kulutuksesi ja ota aurinkosähkö mukaan jo vuokraneuvottelun alussa, kun muitakin ehtoja vielä sovitaan.