Liiketilan kokonaishinta on harvoin se luku, joka ilmoituksessa näkyy isoimmalla fontilla. Tämä artikkeli on tarkoitettu yrittäjälle, joka vertailee vuokratiloja ja haluaa tietää, mitä vastikkeet ja sivukulut oikeasti lisäävät kuukausilaskuun. Kun kustannukset on purettu osiin ennen allekirjoitusta, budjetti ei petä ensimmäisen vuoden aikana.
Mistä liiketilan kokonaishinta muodostuu
Suomessa toimitilan vuokra jaetaan tyypillisesti kahteen osaan: pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Pääomavuokra on vuokranantajan tuotto kiinteistöstä. Ylläpitovuokralla katetaan kiinteistön käyttökulut, kuten lämmitys, kiinteistöhuolto, kiinteistövero, vakuutukset, piha-alueiden hoito ja yleisten tilojen sähkö.
Näiden päälle tulevat tilakohtaiset sivukulut. Yleisimpiä ovat huoneistokohtainen sähkö, vesi, jätehuolto, siivous ja joskus jäähdytys. Kauppakeskuksissa mukaan tulee lisäksi markkinointimaksu, joka voi olla 1-3 €/m²/kk.
Viimeinen kerros on arvonlisävero. Jos vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksen verovelvolliseksi, vuokraan lisätään 25,5 % ALV. Arvonlisäverovelvolliselle yritykselle vero on läpikulkuerä, mutta esimerkiksi lääkäriasemalle, vakuutusvälittäjälle tai yhdistykselle se on suoraa kustannusta. Asiaa käsitellään tarkemmin artikkelissa arvonlisäverollisesta vuokrasta ja vuokranantajan verovelvollisuudesta.
Vastikkeet asunto-osakeyhtiön liiketilassa
Kivijalkaliiketilat ovat usein asunto-osakeyhtiön omistamia huoneistoja. Omistaja maksaa yhtiölle hoitovastiketta ja mahdollisesti rahoitusvastiketta. Liikehuoneistojen hoitovastike määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan, ja se voi olla huomattavasti asuntoja korkeampi, esimerkiksi 4-8 €/m²/kk.
Vastike on lähtökohtaisesti omistajan kulu. Vuokralainen maksaa sen vain, jos vuokrasopimuksessa niin sovitaan. Käytännössä moni sijoittaja muotoilee vuokran niin, että ”vuokra + vastike” siirtyy vuokralaiselle. Silloin vuokralainen kantaa riskin vastikkeen korotuksista, joihin hänellä ei ole mitään vaikutusvaltaa yhtiökokouksessa.
Kokenut asiantuntija lukee ennen sopimusta taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksen. Jos putkiremontti tai julkisivukorjaus on tulossa 2-3 vuoden sisällä, rahoitusvastike voi nousta selvästi. Sopimukseen kannattaa kirjata, että rahoitus- ja ylimääräiset vastikkeet kuuluvat omistajalle.
Ylläpitovuokran tyypilliset tasot eri puolilla Suomea
Ylläpitovuokra vaihtelee rakennuksen iän, energiatehokkuuden ja sijainnin mukaan. Helsingin keskustan ja Espoon Keilaniemen toimisto- ja liikerakennuksissa ylläpitovuokra on usein 5-8 €/m²/kk. Tampereella, Turussa ja Oulussa tavallinen haarukka on 3,5-6 €/m²/kk, ja pienemmillä paikkakunnilla, kuten Kemissä tai Kankaanpäässä, liikutaan usein 2,5-4,5 €/m²/kk välillä.
Huomattava poikkeus ovat logistiikka- ja varastokiinteistöt. Niissä käytetään usein nettovuokramallia, jossa vuokralainen maksaa lämmityksen, sähkön ja kunnossapidon suoraan. Silloin halvalta näyttävä 6 €/m²:n vuokra voi talvella kasvaa kymmeniä prosentteja, jos halli lämpiää kaukolämmöllä ja oviaukkoja availlaan tiuhaan.
Laskuesimerkki: 200 neliön liiketila Tampereella
Kuvitellaan kampaamo, joka siirtyy 200 m²:n kivijalkatilaan Tampereen keskustan laidalle. Ilmoituksessa lukee ”pääomavuokra 14 €/m²”. Kun kaikki kulut lasketaan yhteen, kuukausittainen kokonaishinta näyttää tältä:
Pääomavuokra: 200 m² x 14 € = 2 800 €
Ylläpitovuokra: 200 m² x 4,50 € = 900 €
Huoneistosähkö: noin 160 €
Vesi ja jätehuolto: noin 120 €
Siivous: noin 300 €
Yhteensä 4 280 €/kk ilman arvonlisäveroa ja 5 371 € verollisena. Ilmoituksen 2 800 euroa kasvoi siis lähes kaksinkertaiseksi. Kampaamolla vesi on usein selvästi keskimääräistä suurempi kuluerä, joten vedenkulutuksen laskutustapa kannattaa selvittää etukäteen.
Kaikkien kulujen jakaminen vuosibudjettiin on käyty läpi tarkemmin artikkelissa toimitilakustannusten budjetoinnista.
Myytti: bruttovuokra sisältää kaiken
Moni yrittäjä olettaa, että ”kokonaisvuokra” tai ”bruttovuokra” tarkoittaa yhtä kiinteää summaa ilman lisälaskuja. Näin on harvoin. Bruttovuokrassa on yleensä mukana pääoma- ja ylläpitovuokra, mutta huoneistosähkö, siivous ja jätehuolto laskutetaan silti erikseen.
Toinen harhaluulo koskee ylläpitovuokran pysyvyyttä. Monessa sopimuksessa ylläpitovuokra on ennakkomaksu, joka tasataan vuosittain toteutuneiden kulujen mukaan. Kylmän talven tai kiinteistöveron korotuksen jälkeen tasauslasku voi olla useita satoja euroja. Lisäksi ylläpitovuokra sidotaan usein omaan korotusmekanismiinsa, joka toimii eri tavalla kuin pääomavuokran indeksiehto.
Yleisimmät virheet sivukulujen arvioinnissa
Ensimmäinen virhe on vertailla tiloja pelkän pääomavuokran perusteella. Uudisrakennuksen 16 €/m²:n pääomavuokra voi olla kokonaisuutena edullisempi kuin 1970-luvun talon 12 euroa, jos vanhan talon ylläpitokulut ja huono energialuokka nostavat ylläpitovuokran 7 euroon.
Toinen virhe on unohtaa pinta-alan määritelmä. Vuokrattava ala sisältää usein osuuden yhteisistä käytävistä, porrashuoneista ja sosiaalitiloista. Yhteistilalisä on tyypillisesti 5-15 %, joten 180 m²:n huoneistosta voidaan laskuttaa 200 m²:n mukaan.
Kolmas virhe on jättää kysymättä toteutuneet kulut. Ammattilainen pyytää vuokranantajalta kahden edellisen vuoden ylläpitokululaskelmat ja tasauslaskut. Jos niitä ei anneta, on syytä varautua yllätyksiin.
Näin selvität todellisen kokonaishinnan ennen allekirjoitusta
Kulujen selvittämiseen riittää muutama tarkka kysymys. Pyydä vuokranantajalta kirjallisesti:
1. erittely pääoma- ja ylläpitovuokrasta sekä siitä, mitä ylläpitovuokra kattaa
2. vuokrattavan alan laskentaperuste ja yhteistilojen osuus
3. kahden edellisen vuoden tasauslaskelmat
4. tieto huoneistokohtaisista mittareista sähkölle ja vedelle
5. asunto-osakeyhtiön kohteessa kunnossapitotarveselvitys ja vastikkeiden jakoperuste
Laske näiden pohjalta 12 kuukauden kustannus ja lisää siihen 5-10 % puskuria tasauslaskuja varten. Tällä luvulla tilaa voi verrata muihin vaihtoehtoihin.
UKK
Kuka maksaa asunto-osakeyhtiön liiketilan vastikkeen?
Vastikkeen maksaa lähtökohtaisesti huoneiston omistaja. Vuokralaisen maksettavaksi se siirtyy vain, jos vuokrasopimuksessa on siitä erikseen sovittu. Rahoitus- ja ylimääräiset vastikkeet kannattaa rajata sopimuksessa omistajan vastuulle.
Paljonko sivukulut nostavat liiketilan vuokraa?
Ylläpitovuokra on tyypillisesti 2,5-8 €/m²/kk sijainnista ja rakennuksesta riippuen. Huoneistokohtaiset kulut, kuten sähkö, vesi ja siivous, lisäävät tähän usein 1-3 €/m²/kk. Arvonlisäverollisessa kohteessa summaan tulee vielä 25,5 % ALV.
Voiko ylläpitovuokra nousta kesken sopimuskauden?
Voi. Ylläpitovuokra tarkistetaan yleensä vuosittain todellisten kulujen perusteella, ja sopimuksessa voi olla tasausmenettely, jossa erotus laskutetaan jälkikäteen. Korotusten peruste ja enimmäismäärä kannattaa kirjata sopimukseen.
Laske aina kuukauden loppusumma
Liiketilan todellinen hinta on pääomavuokran, ylläpitovuokran, vastikkeiden, tilakohtaisten sivukulujen ja mahdollisen arvonlisäveron summa. Ero ilmoitettuun neliöhintaan on usein 40-90 %. Vertaa tiloja aina verottomalla kokonaiskululla per kuukausi, pyydä toteutuneet ylläpitokulut nähtäväksi ja sovi vastikevastuut kirjallisesti ennen kuin allekirjoitat.