Määräaikainen ja toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus eroavat toisistaan enemmän kuin pelkän päättymispäivän osalta. Kun yrittäjä vuokraa toimitilaa ensimmäistä kertaa tai uusii vanhaa sopimustaan, sopimustyypin valinta ratkaisee, kuinka nopeasti tilasta pääsee eroon, kuinka hyvin vuokratasoon voi luottaa ja millaisen neuvotteluaseman yritys saa. Tämä artikkeli käy läpi molempien sopimustyyppien edut, riskit ja tilanteet, joissa kumpikin toimii parhaiten.
Liiketilojen ja toimistotilojen vuokrausta säätelee Suomessa laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Laki jättää osapuolille paljon sopimusvapautta, joten sopimuksen sanamuodolla on lain oletussääntöjä suurempi merkitys.
Mitä määräaikainen vuokrasopimus käytännössä tarkoittaa
Määräaikainen sopimus on voimassa sovitun ajan, esimerkiksi 1.1.2027-31.12.2031, ja päättyy ilman irtisanomista. Kumpikaan osapuoli ei voi irtisanoa sitä kesken kauden, ellei sopimukseen ole erikseen kirjattu irtisanomisoikeutta.
Juuri tämä on sopimustyypin vahvuus ja heikkous yhtä aikaa. Vuokralainen tietää, ettei häntä voida pyytää lähtemään kesken kauden, ja vuokranantaja tietää saavansa vuokratuloa koko kauden ajan. Toimistotiloissa tyypillinen pituus on 3-5 vuotta, kauppakeskuksissa ja räätälöidyissä tuotantotiloissa usein 5-10 vuotta.
Kannattaa tietää yksi lain erityissääntö. Jos vuokralainen jatkaa tilan käyttöä yli kuukauden määräajan päättymisen jälkeen eikä vuokranantaja ole tämän kuukauden aikana ilmoittanut sopimuksen päättymisestä, sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Moni vuokrasuhde on jatkunut vuosia juuri tällä tavalla ilman uutta paperia.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus ja irtisanomisaika
Toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella ei ole päättymispäivää. Se jatkuu, kunnes jompikumpi osapuoli irtisanoo sen. Ellei toisin sovita, laki antaa vuokranantajalle 6 kuukauden ja vuokralaiselle 3 kuukauden irtisanomisajan, ja aika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä.
Käytännössä sopimuksissa sovitaan usein lain oletuksista poikkeavasti. Pienissä toimistotiloissa näkee 3 kuukauden molemminpuolisen irtisanomisajan, isommissa kohteissa 6-12 kuukautta. Coworking-tiloissa irtisanomisaika voi olla vain kuukausi. Irtisanomisen käytännöistä on tarkempi kuvaus artikkelissa toimitilan irtisanomisen ehdoista ja prosessista.
Toistaiseksi voimassa oleva liikehuoneiston vuokrasopimus ei vaadi irtisanomisperustetta. Vuokranantajan ei tarvitse perustella päätöstään, toisin kuin asuinhuoneistojen vuokrauksessa on joissain tilanteissa.
Yleinen myytti: toistaiseksi voimassa oleva on aina vuokralaiselle turvallisempi
Moni yrittäjä ajattelee, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus on joustava ja siksi vuokralaisen kannalta paras. Joustavuus koskee kuitenkin myös vuokranantajaa.
Esimerkki on tuttu monelle ravintoloitsijalle tai kampaamoyrittäjälle. Yritys investoi 60 000 euroa liiketilan sisustukseen, ilmanvaihtoon ja keittiölaitteisiin toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella. Kahden vuoden päästä kiinteistö myydään, uusi omistaja haluaa korkeamman vuokran tai eri vuokralaisen, ja irtisanomisilmoitus tulee kuuden kuukauden varoitusajalla. Investointi jää seinien sisään.
Kun yritys tekee tilaan merkittäviä investointeja tai sijainti on liiketoiminnalle kriittinen, määräaikainen sopimus on usein vuokralaisen paras suoja. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus sopii, kun tilaan ei sidota suuria summia ja muutto on tarvittaessa helppo toteuttaa.
Kumpi sopii millekin yritykselle
Kokenut kiinteistökonsultti aloittaa kysymällä kaksi asiaa: kuinka varmasti yrityksen henkilömäärä ja toiminta pysyvät samana seuraavat kolme vuotta, ja paljonko tilaan pitää investoida. Vastaukset ratkaisevat valinnan useammin kuin vuokrataso.
Määräaikainen sopimus sopii tyypillisesti silloin, kun yritys tarvitsee räätälöityjä muutostöitä, sijainti on asiakkaille tärkeä tai halutaan neuvotella vuokrahyvityksiä. Pääkaupunkiseudulla 5 vuoden sopimuksella on toimistotiloissa mahdollista saada 1-3 kuukauden vuokravapaa tai vuokranantajan maksamia muutostöitä, kun 1 vuoden sopimuksella tällaisia etuja tarjotaan harvoin.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus taas sopii kasvavalle startupille, projektiluonteiselle toiminnalle ja yrityksille, joiden hybridityön malli on vielä hakusessa. Pienemmillä paikkakunnilla, kuten Kankaanpäässä tai Kemissä, vapaita tiloja on usein tarjolla enemmän, joten vuokranantaja voi hyväksyä toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen helpommin kuin Helsingin keskustassa.
Monessa sopimuksessa käytetään yhdistelmää: ensin määräaika, esimerkiksi 3 vuotta, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana 6 kuukauden irtisanomisajalla. Tämä malli tuo ensimmäisille vuosille vakautta ilman, että yritys sitoutuu liian pitkälle.
Yleisimmät virheet sopimustyypin valinnassa
Ensimmäinen virhe on allekirjoittaa pitkä määräaikainen sopimus ilman poistumisreittiä. Jos yritys kasvaa tai supistuu nopeasti, jäljellä olevat vuokrat ovat silti maksettava. Ainakin alivuokrausoikeus tai sopimuksen siirto-oikeus kannattaa neuvotella sopimukseen etukäteen.
Toinen virhe on unohtaa määräajan päättymispäivä. Jos uudesta sopimuksesta ei neuvotella ajoissa, vuokranantaja voi tarjota jatkoa merkittävästi korkeammalla vuokralla, ja vuokralaisella on muuttoon vain muutama kuukausi aikaa. Ammattilainen merkitsee kalenteriin muistutuksen 9-12 kuukautta ennen määräajan loppua.
Kolmas virhe on olettaa, ettei vuokra nouse määräaikaisen sopimuksen aikana. Lähes kaikissa toimitilasopimuksissa on indeksiehto, joka nostaa vuokraa vuosittain elinkustannusindeksin mukaan. Ehdon toiminnasta kerrotaan tarkemmin artikkelissa vuokrasopimuksen indeksiehdosta.
Näin vertailet sopimusvaihtoehtoja askel askeleelta
Kun vuokranantaja tarjoaa sekä määräaikaista että toistaiseksi voimassa olevaa sopimusta, vertailu kannattaa tehdä kokonaiskustannuksina eikä pelkkänä neliöhintana.
- Laske koko sopimuskauden vuokrat indeksikorotuksineen, esimerkiksi 2 prosentin vuosikorotuksella.
- Vähennä mahdolliset vuokravapaat kuukaudet ja vuokranantajan maksamat muutostyöt.
- Arvioi, mitä ennenaikainen poistuminen maksaisi kummassakin vaihtoehdossa.
- Tarkista vakuuden määrä, sillä pitkissä sopimuksissa sitä vaaditaan usein 3-6 kuukauden vuokran verran.
- Vertaa irtisanomisaikoja yrityksen todelliseen suunnitteluhorisonttiin.
Jos toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen neliöhinta on 22 €/m² ja 5 vuoden määräaikaisen 19 €/m², ero 200 neliön toimistossa on 600 euroa kuukaudessa eli 36 000 euroa viidessä vuodessa. Tämä summa on punnittava sitä riskiä vastaan, että tilaa ei tarvita koko kautta. Muut tarkistettavat sopimusehdot löytyvät artikkelista mitä ehtoja vuokrasopimuksesta kannattaa tarkistaa ennen allekirjoitusta.
UKK
Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa kesken kauden?
Ei pääsääntöisesti. Määräaikainen sopimus sitoo molempia osapuolia koko kauden, ellei sopimukseen ole kirjattu erillistä irtisanomisehtoa. Purkaminen on mahdollista vain vakavissa sopimusrikkomuksissa, ja varhaisesta päättämisestä voi aina sopia vuokranantajan kanssa, usein korvausta vastaan.
Mikä on toistaiseksi voimassa olevan toimitilasopimuksen irtisanomisaika?
Ellei toisin sovita, vuokranantajan irtisanomisaika on 6 kuukautta ja vuokralaisen 3 kuukautta. Aika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä. Sopimuksessa voidaan sopia myös pidemmästä tai lyhyemmästä irtisanomisajasta.
Muuttuuko määräaikainen sopimus automaattisesti toistaiseksi voimassa olevaksi?
Kyllä, jos vuokralainen jatkaa tilan käyttöä yli kuukauden määräajan päättymisen jälkeen eikä vuokranantaja ole tuona aikana ilmoittanut sopimuksen päättymisestä. Monissa sopimuksissa jatkosta on myös sovittu valmiiksi erillisellä jatkoehdolla.
Yhteenveto: valitse sopimustyyppi investointien ja ennustettavuuden mukaan
Määräaikainen sopimus antaa vakautta, neuvotteluvoimaa ja suojaa investoinneille, mutta sitoo yrityksen koko kaudeksi. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on joustava molemmille osapuolille, mikä tarkoittaa myös sitä, että vuokralaisen asema voi päättyä puolen vuoden varoitusajalla.
Käytännön nyrkkisääntö on tämä: mitä enemmän rahaa yritys sijoittaa tilaan ja mitä tärkeämpi sijainti on asiakkaille, sitä enemmän puoltaa määräaikainen sopimus. Kun tulevaisuus on epävarma, yhdistelmämalli lyhyellä määräajalla ja selkeällä alivuokrausoikeudella on usein järkevin kompromissi.