Energiatodistus liiketilassa kertoo, kuinka paljon energiaa rakennus laskennallisesti kuluttaa ja miten se vertautuu muihin samantyyppisiin kiinteistöihin. Liiketilaa vuokraavalle yrittäjälle todistus on yksi harvoista puolueettomista asiakirjoista, joista saa etukäteen osviittaa tulevista käyttökustannuksista ja tilan kunnosta. Kun tietää, mitä energialuokka oikeasti mittaa ja mitä se jättää kertomatta, osaa kysyä vuokranantajalta oikeat kysymykset ennen allekirjoitusta.
Mitä energiatodistus liiketilassa kertoo
Energiatodistuslaki (50/2013) velvoittaa esittämään energiatodistuksen, kun rakennus tai sen osa myydään tai vuokrataan. Energiatehokkuusluokka pitää mainita jo myynti- tai vuokrailmoituksessa. Todistus on voimassa 10 vuotta, ja sen saa laatia vain pätevöitynyt laatija.
Todistuksen ydin on E-luku, joka ilmoitetaan yksikössä kWh/m²/vuosi. Se lasketaan rakennuksen vakioidulla käytöllä, ja eri energiamuodot painotetaan kertoimilla. Vuodesta 2018 käytössä olleet kertoimet ovat sähkölle 1,2, kaukolämmölle 0,5, kaukojäähdytykselle 0,28, uusiutuville polttoaineille 0,5 ja fossiilisille polttoaineille 1,0. E-luvun perusteella rakennus sijoitetaan luokkiin A-G.
Liiketilan vuokrauksessa todistus koskee käytännössä koko rakennusta, ei yksittäistä huoneistoa. Kauppakeskuksen 80 neliön myymälä ja kivijalan 300 neliön ravintola saavat siis saman luokan, jos ne ovat samassa talossa.
Miksi sama E-luku voi tarkoittaa eri energialuokkaa
Luokkarajat määräytyvät rakennuksen käyttötarkoitusluokan mukaan. Myymälärakennus, toimistorakennus ja majoitusliikerakennus arvioidaan eri asteikoilla, koska niiden tavanomainen energiantarve poikkeaa toisistaan. Sama E-luku voi siis olla toimistotalossa C ja liikerakennuksessa B.
Lämmitysmuoto vaikuttaa vielä enemmän. Suoralla sähköllä lämmitetty rakennus saa huonomman luokan kuin kaukolämpökohde, vaikka eristykset olisivat täsmälleen samat, koska sähkön kerroin on yli kaksinkertainen. Maalämpöpumppu taas nostaa luokkaa usein reilusti, sillä ostosähköä kuluu vähän.
Laskennassa käytetään koko maassa samaa vertailuilmastoa. Siksi Oulussa tai Rovaniemellä todellinen lämmitysenergian tarve on samalla E-luvulla selvästi suurempi kuin Helsingissä tai Turussa. Pohjois-Suomessa luokkaan kannattaa suhtautua laskennallisena vertailulukuna, ei kulutusennusteena.
Myytti: hyvä energialuokka takaa pienet energiakulut
Tämä on alan yleisin väärinkäsitys. E-luku kuvaa rakennusta, ei sinun liiketoimintaasi. Ruokakaupan kylmäkalusteet, ravintolan keittiön liesikuvut tai kampaamon föönit ja vedenlämmitys voivat kuluttaa enemmän energiaa kuin koko rakennuksen lämmitys.
B-luokan liiketila voi siis tuottaa ravintoloitsijalle suuremman sähkölaskun kuin vaatekauppiaalle E-luokan tila. Kokenut tilanetsijä katsoo ensin, miten oma toiminta kuluttaa energiaa, ja vasta sitten sitä, mitä rakennus kuluttaa.
Energialuokka ei myöskään kerro sisäilman laadusta, vetoisuudesta tai kosteusvaurioista. Ne selviävät vain tilaa katsomalla ja tarvittaessa kuntotarkastuksella.
Käytännön esimerkki: kaksi kivijalkatilaa Tampereella
Tyypillinen tilanne: yrittäjä vertailee kahta 150 neliön liiketilaa. Ensimmäinen on 1950-luvun kaukolämpötalossa, luokka E, vuokra 18 €/m². Toinen on vuonna 2015 valmistuneessa talossa, luokka B, vuokra 22 €/m². Vuokraero on 600 € kuukaudessa.
Ratkaisevaa on se, mitä vuokraan sisältyy. Jos lämmitys kuuluu vuokraan ja vuokralainen maksaa vain oman sähkönsä, huonompi luokka kuormittaa ensisijaisesti vuokranantajaa. Silloin E-luokan tila voi olla taloudellisesti järkevä, kunhan näyteikkunan vedot eivät aja asiakkaita pois talvella.
Jos taas kyse on nettovuokrasta, jossa lämmitys ja ylläpito laskutetaan erikseen, tilanne muuttuu. Huono energiatehokkuus näkyy suoraan ylläpitovuokrassa, ja tulevat korjaukset voivat siirtyä vuokralaisen maksettaviksi. Tämä kannattaa selvittää ennen sopimusta. Lisää aiheesta kertoo artikkeli vuokrasopimuksen ehdoista ennen allekirjoitusta.
Näin luet energiatodistusta ennen vuokrausta
Ammattilainen ei pysähdy kirjaintunnukseen. Hän käy todistuksen läpi tässä järjestyksessä:
1. Laatimispäivä ja versio – ennen vuotta 2018 laaditut todistukset käyttävät eri kertoimia, joten luokat eivät ole suoraan vertailukelpoisia.
2. E-luku numerona – luokan sisällä hajonta voi olla kymmeniä kilowattitunteja neliöltä.
3. Lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmä – kaukolämpö, maalämpö vai suora sähkö.
4. Toteutunut kulutus – olemassa olevista rakennuksista todistukseen merkitään yleensä myös mitattu kulutus.
5. Parannussuositukset – ne paljastavat, mitä remontteja talossa on edessä.
Todistuksen lisäksi kannattaa pyytää vuokranantajalta 2-3 viime vuoden kulutustiedot. Vuokranantaja, joka antaa ne mielellään, tuntee yleensä kiinteistönsä hyvin. Energiakulujen pienentämisestä voi lukea lisää artikkelista toimitilan energiatehokkuudesta.
Yleisimmät virheet energialuokan tulkinnassa
Ensimmäinen virhe on hyväksyä vuokrailmoitus, josta energialuokka puuttuu, kysymättä syytä. Todistusta ei tarvita kaikista rakennuksista: esimerkiksi alle 50 neliön rakennukset ja suojellut rakennukset on vapautettu. Vanhan Rauman tai Porvoon vanhankaupungin suojellussa liiketilassa todistuksen puuttuminen on siis täysin laillista. Silloin kulutustiedot ovat ainoa tapa arvioida kustannuksia.
Toinen virhe on verrata vanhaa todistusta uuteen. Vuonna 2014 laadittu C-luokka ja vuonna 2022 laadittu C-luokka eivät tarkoita samaa, koska laskentaperusteet muuttuivat vuonna 2018.
Kolmas virhe on unohtaa jäähdytys. Lasiseinäinen liiketila etelään päin voi vaatia kesällä jäähdytystä, ja jos vuokralainen asentaa omat ilmalämpöpumppunsa, sähkölasku kasvaa luokasta riippumatta. Kivijalkatilaa valitsevan kannattaa lukea myös liiketilan valinnasta kivijalkaan.
Energialuokan merkitys kasvaa pitkissä sopimuksissa
EU:n vuonna 2024 uudistettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi edellyttää, että jäsenvaltiot asettavat muille kuin asuinrakennuksille vähimmäisvaatimukset energiatehokkuudelle. Direktiivin mukaan heikoimmin suoriutuvaa rakennuskantaa on parannettava vaiheittain vuosiin 2030 ja 2033 mennessä. Kansallisen toimeenpanon yksityiskohdat kannattaa tarkistaa ajantasaisista lähteistä.
Vuokralaiselle tämä tarkoittaa, että 5-10 vuoden sopimuksen aikana F- tai G-luokan rakennukseen voi kohdistua korjauksia. Ne voivat tarkoittaa remonttihaittaa, väistötiloja tai korotuksia ylläpitovuokraan. Sopimukseen kannattaa kirjata, miten tällaiset kustannukset jaetaan.
UKK
Onko vuokranantajan pakko antaa energiatodistus liiketilan vuokralaiselle?
Kyllä, jos rakennus kuuluu todistusvelvollisuuden piiriin. Todistus on esitettävä vuokrauksen yhteydessä, ja energialuokka on mainittava jo vuokrailmoituksessa. Poikkeuksia ovat esimerkiksi suojellut rakennukset ja alle 50 neliön rakennukset.
Kertooko energialuokka, paljonko maksan sähköä ja lämmitystä?
Ei suoraan. E-luku lasketaan vakioidulla käytöllä ja yhteisellä vertailuilmastolla. Todelliset kulut riippuvat omasta laitekannasta, aukioloajoista, paikkakunnasta ja siitä, mitä vuokraan sisältyy.
Kuinka kauan energiatodistus on voimassa?
Todistus on voimassa 10 vuotta laatimisesta. Jos rakennukseen on tehty sen jälkeen merkittäviä energiaremontteja, esimerkiksi vaihdettu lämmitysmuoto, vanha todistus voi antaa todellista huonomman kuvan.
Yhteenveto: luokka on lähtökohta, ei vastaus
Energialuokka on hyvä työkalu liiketilojen vertailuun, kunhan sen rajat tunnetaan. Katso E-luku numerona, tarkista todistuksen ikä ja lämmitysmuoto, ja selvitä, kuka maksaa energian ja tulevat korjaukset. Kaikkein arvokkain tieto on silti toteutunut kulutus. Pyydä se aina, ja suhteuta se omaan toimintaasi.