Arvonlisäverollinen vuokra hämmentää sekä vuokralaisia että vuokranantajia, koska sama toimitila voi olla vuokrattavissa joko verottomana tai 25,5 %:n arvonlisäverolla. Vuokranantajan verovelvollisuus ratkaisee, kumpi hinta sopimukseen kirjataan, ja ero on vuositasolla usein tuhansia euroja. Tämä artikkeli on tarkoitettu yrittäjälle, joka etsii toimitilaa, ja kiinteistön omistajalle, joka miettii, kannattaako hakeutua verovelvolliseksi. Kun lukija ymmärtää logiikan, hän osaa arvioida vuokratarjouksen todellisen hinnan jo ennen neuvotteluja.
Miksi kiinteistön vuokraus on lähtökohtaisesti verotonta
Arvonlisäverolain 27 §:n mukaan kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on verotonta. Toimistotila, liiketila tai varastotila vuokrataan siis oletuksena ilman arvonlisäveroa. Samalla vuokranantaja ei saa vähentää kiinteistön rakentamiseen, remontteihin tai ylläpitoon sisältyvää arvonlisäveroa.
Tästä syystä moni omistaja haluaa pois verottomuudesta. Kun vuokranantaja hakeutuu vapaaehtoisesti verovelvolliseksi (AVL 30 §), se voi vähentää esimerkiksi 400 000 euron peruskorjauksen arvonlisäveron, joka nykyisellä 25,5 %:n kannalla on noin 81 000 euroa. Vuokralle lisätään silloin arvonlisävero.
Vuokranantajan verovelvollisuus ja sen edellytykset
Hakeutuminen ei ole vapaa valinta, jonka omistaja voi tehdä mille tahansa tilalle. Keskeinen ehto on, että vuokralainen käyttää tilaa jatkuvasti arvonlisäverollisessa toiminnassa, jossa sillä on vähennysoikeus. Poikkeuksena valtio ja kunnat, joille verollinen vuokraus on mahdollinen käyttötarkoituksesta riippumatta.
Hakeutuminen tehdään tilakohtaisesti. Samassa liikekiinteistössä Tampereen Hervannassa ohjelmistoyrityksen toimisto voi olla verollinen ja viereinen hammaslääkäriasema veroton. Vuokranantaja ilmoittaa hakeutumisesta Verohallinnolle Y-lomakkeella tai OmaVerossa. Verovelvollisuus alkaa aikaisintaan siitä, kun ilmoitus on tehty, joten takautuva hakeutuminen ei onnistu.
Rakennusvaiheessa omistaja voi hakeutua ennakkoon, jos tila on tarkoitus vuokrata verolliseen käyttöön. Tämä on tavallista uudiskohteissa, joissa rakentamisen arvonlisävero halutaan vähentää heti eikä vasta valmistumisen jälkeen.
Mitä arvonlisäverollinen vuokra tarkoittaa vuokralaiselle
Tavalliselle arvonlisäverovelvolliselle yritykselle, kuten mainostoimistolle, verkkokaupalle tai konepajalle, verollinen vuokra on käytännössä neutraali. Yritys maksaa veron vuokranantajalle ja vähentää sen omassa arvonlisäveroilmoituksessaan. Kassavirtaan vaikuttaa vain ajoitus.
Tilanne muuttuu, jos vuokralaisen toiminta on arvonlisäverotonta. Näin on esimerkiksi terveydenhoitopalveluissa, fysioterapiassa, pankki- ja vakuutustoiminnassa sekä monessa koulutuspalvelussa. Tällainen vuokralainen ei voi vähentää veroa, joten vero on sille puhdas kustannus.
Esimerkki: Oulun keskustassa 150 m²:n toimistotila vuokrataan hintaan 18 €/m²/kk. Netto on 2 700 euroa kuukaudessa, ja arvonlisäveron kanssa se on 3 388,50 euroa. Verollisen yrityksen nettokustannus on 2 700 euroa. Fysioterapiayritys maksaa koko summan, eli vuodessa 8 262 euroa enemmän samasta tilasta. Tosin fysioterapiayritykselle verollista vuokrausta ei edes pitäisi tehdä, koska käyttöehto ei täyty.
Myytti: arvonlisäverollinen vuokra on aina kalliimpi
Yleinen väärinkäsitys on, että verollinen vuokra on vuokralaiselle huonompi vaihtoehto. Verovelvolliselle vuokralaiselle asia on usein päinvastoin. Kun omistaja saa vähentää rakentamisen ja ylläpidon arvonlisäverot, sen kustannukset pienenevät ja vuokrataso voi olla alhaisempi kuin verottomassa kohteessa.
Verottomassa vuokrauksessa omistaja siirtää vähentämättä jääneen veron hintaan. Pääkaupunkiseudulla, esimerkiksi Helsingin Pasilassa tai Espoon Keilaniemessä, uusien toimistotalojen vuokrat ilmoitetaan lähes aina muodossa ”alv 0 %” juuri siksi, että kohteet on rakennettu verollista vuokrausta varten.
Tarkistusvastuu: omistajan pitkäaikainen riski
Vähennetty arvonlisävero ei ole omistajan lopullista rahaa. Kiinteistöinvestointeja koskee 10 vuoden tarkistuskausi. Jos tila siirtyy tuona aikana verottomaan käyttöön, omistaja palauttaa vähennetystä verosta 1/10 jokaiselta jäljellä olevalta vuodelta.
Käytännössä: 81 000 euron vähennys on tehty vuonna 2022, ja vuonna 2027 tilaan muuttaa lääkäriasema. Jäljellä on viisi vuotta, joten palautettavaa kertyy noin 40 500 euroa, jos tila pysyy verottomassa käytössä koko loppukauden. Kokenut omistaja laskee tämän summan ennen kuin hyväksyy uuden vuokralaisen.
Riski realisoituu usein alueilla, joilla tyhjiä tiloja on paljon. Pienemmillä paikkakunnilla, kuten Kouvolassa tai Kemissä, verollista käyttöä harjoittavaa vuokralaista voi joutua odottamaan kuukausia. Tyhjä tila ei yksinään käynnistä palautusta, jos se on edelleen tarkoitettu verolliseen käyttöön, mutta verottomalle vuokralaiselle vuokraaminen käynnistää.
Yleisimmät virheet arvonlisäverollisessa vuokrauksessa
Samat virheet toistuvat vuosi toisensa jälkeen:
Sopimuksesta puuttuu ALV-ehto. Hyvä vuokrasopimus velvoittaa vuokralaisen käyttämään tilaa verollisessa toiminnassa, ilmoittamaan käyttötarkoituksen muutoksista ja korvaamaan vuokranantajalle aiheutuvat veroseuraamukset. Ehtojen tarkistamisesta on lisää artikkelissa vuokrasopimuksen ehdoista ennen allekirjoitusta.
Alivuokraukseen ei varauduta. Vuokralainen voi luovuttaa osan tilasta verottomalle toimijalle, esimerkiksi hierojalle tai tilitoimiston rinnalla toimivalle vakuutusasiamiehelle. Silloin verollisen käytön osuus pienenee kesken sopimuksen. Aiheesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa toimitilan alivuokrauksen ehdoista.
Vuokratarjouksia vertaillaan eri perusteilla. Yksi tarjous on ilmoitettu ”alv 0 %” ja toinen verottomana kokonaishintana, ja halvemmalta näyttävä voi osoittautua kalliimmaksi. Ammattilainen muuntaa kaikki tarjoukset ensin omaan nettokustannukseensa.
Osittain verollinen toiminta on oma rajatapauksensa. Jos yritys myy sekä verollisia että verottomia palveluita, esimerkiksi kuntosali, jolla on myös fysioterapiaa, hakeutuminen voi koskea vain verolliseen käyttöön tulevaa pinta-alaa. Tällöin vuokra jaetaan neliöiden tai käyttöasteen mukaan, ja jakoperuste kannattaa kirjata sopimukseen.
Vuokralaisen tarkistuslista ennen allekirjoitusta
Ennen kuin vuokralainen sitoutuu 3–5 vuoden sopimukseen, sen kannattaa selvittää, onko vuokranantaja jo hakeutunut verovelvolliseksi vai tekeekö se sen vasta sopimuksen yhteydessä. Seuraavaksi pitää varmistaa, että oma toiminta on kokonaan tai pääosin arvonlisäverollista. Jos se ei ole, verottoman vuokrauksen vaihtoehdosta kannattaa neuvotella heti alussa eikä vasta sitten, kun sopimusluonnos on valmis.
Vuokralaisen kannattaa myös lukea korvausvastuuehto tarkasti. Joissakin sopimuksissa vuokralainen vastaa koko tarkistusvastuusta, vaikka käyttötarkoituksen muutos johtuisi esimerkiksi yritysjärjestelystä. Vastuun voi rajata euromäärään tai sopimuskauden pituuteen. Vuokran ja muiden tilakulujen verokohtelusta kerrotaan laajemmin artikkelissa toimitilan kuluista verotuksessa.
UKK
Voiko vuokranantaja lisätä arvonlisäveron vuokraan kesken sopimuskauden?
Vain, jos sopimus sen sallii. Useimmissa liiketilasopimuksissa on ehto, jonka mukaan vuokraan lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Tämä koskee myös verokannan muutoksia, kuten syyskuun 2024 nousua 24 %:sta 25,5 %:iin.
Voiko vuokralainen vaatia verotonta vuokraa?
Vaatia ei voi, mutta siitä voi neuvotella. Jos vuokralaisen toiminta on verotonta, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrata tilaa sille verollisena. Käytännössä omistaja hinnoittelee verottoman vuokran korkeammaksi, koska vähennysoikeus menetetään.
Mitä tapahtuu, jos verollinen vuokralainen muuttaa pois?
Hakeutuminen on edelleen voimassa, ja tila voidaan vuokrata uudelle verolliselle vuokralaiselle. Tarkistusvastuu syntyy vasta, jos tila otetaan verottomaan käyttöön tarkistuskauden aikana.
Laske vuokran hinta aina omasta näkökulmastasi
Arvonlisäverollinen vuokra on verovelvolliselle yritykselle yleensä neutraali ja voi jopa laskea vuokratasoa. Verottomalle toimijalle se on suora kustannus, joka pitää huomioida jo tilahaun alussa. Vuokranantajan verovelvollisuus tuo omistajalle merkittäviä vähennyksiä, mutta myös 10 vuoden tarkistusvastuun, jonka hallinta riippuu hyvin kirjoitetusta sopimuksesta.
Käytännössä hyödyllisin tapa on laskea jokaisesta tarjouksesta kuukausittainen nettokustannus omalla arvonlisäverokohtelulla ja vasta sen jälkeen vertailla neliöhintoja.